Betriebskosten

Gesetzliche Grundlagen

• Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
• Betriebskostenverordnung
• Heizkostenverordnung

§ 1 Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück bzw. Erbbaurecht oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Welche Positionen gehören zu den Betriebskosten?
Entsprechend den gesetzlichen Vorgaben gibt es 17 Betriebskostenarten:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
2. die Kosten der Wasserversorgung
3. die Kosten der Entwässerung
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
5. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen, bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. die Kosten der Gartenpflege
11. die Kosten der Beleuchtung
12. die Kosten der Schornsteinreinigung
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
14. die Kosten für den Hauswart
15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
17. sonstige Betriebskosten (Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind)

Wie werden die Betriebskosten umgelegt?

Drei von ihnen betreffen so genannte „warme“ Betriebskosten. Diese müssen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung in Häusern, die von zentralen Heiz- und/oder Warmwasseranlagen versorgt werden, nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem individuellen Verbrauch der einzelnen Mietparteien Rechnung trägt.

Die übrigen 14 Kostenarten sind so genannte „kalte“ Betriebskosten. Grundsätzlich gilt, dass diese nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander innerhalb eines Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit verteilt werden können bzw. müssen. Eine Ausnahme bilden hierbei jedoch die Kostenarten, die eine Abrechnung auf Grundlage des individuellen Verbrauches der einzelnen Mietparteien ermöglichen z. B. die Kosten der Be- und Entwässerung bei vorhandenen Messeinrichtungen (Kalt- und/oder Warmwasserzähler) in den Wohnungen.

Preisveränderungen in den einzelnen Positionen haben zur Folge, dass die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung laufend angepasst werden. Bei einer Erhöhung der Vorauszahlungen handelt es sich aber nicht um eine Mieterhöhung.

Die Mitarbeiter der SWG sind bemüht, im Rahmen der begrenzten Möglichkeiten, den Preiserhöhungen entgegenzuwirken. Keinen Einfluss hat die SWG z.B. auf die Abrechnungsposition Grundsteuer. Durch das Finanzamt erfolgt eine sachgerechte Bewertung auf der Basis bestehender Finanzgesetze. Der Hebesatz der Gemeinde wird durch Beschluss des Stadtrates festgesetzt. Beides, sowohl die Bewertung als auch der Hebesatz sind Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer. Auch bei den Schornsteinfegergebühren gibt es keinen Verhandlungsspielraum für den Vermieter oder andere Leistungsempfänger. Die Gebührenhöhe wird in der Kehr- und Überprüfungsgebührenordnung durch den Gesetzgeber festgelegt.

Auch Sie als Mieter können mithelfen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit Rechnung zu tragen z. B. durch Sortieren und Trennen des Abfalls. Dadurch kann das Restabfallbehältervolumen reduziert und damit Kosten eingespart werden. Ebenso können aufwendige und teure Reinigungsarbeiten für verschmutzte Außenanlagen und Treppenhäuser entfallen, wenn die Mieter ihrem Wohnumfeld größere Beachtung schenken.

In den letzten Jahren mussten wir feststellen, dass die Rabattenpflege immer mehr vernachlässigt wird und die SWG gezwungen war, Gartenbaufirmen mit der Pflege zu beauftragen. Hier könnten auch Kosten gespart werden, wenn die Mieter die Pflegearbeiten in Eigenleistung erbringen würden.